Ev satarken ödenen vergiler üç ana kalemde toplanır: tapu harcındaki satıcı payı, beş yıldan kısa sürede satılan evlerde doğan gelir vergisi ve satış yılının emlak vergisi. Kanunen satıcıya düşen tapu harç payı yüzde 2'dir; evi iktisap tarihinden itibaren 5 tam yıl elinizde tuttuysanız gelir vergisi hiç doğmaz. Gerisi döner sermaye ücreti gibi küçük işlem masrafları ile ipotek kaldırma gibi satışa bağlı giderlerdir. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın gayrimenkul alım-satım vergilendirmesine ilişkin broşürleri kuralları madde madde anlatıyor; ben buraya sahada gördüğüm pratik noktaları da ekleyerek satıcının tüm masraflarını tek listede topladım.
Ev satarken ödenen vergiler hangileridir?
Beş kalem var: tapu harcındaki payınız, koşullu gelir vergisi, yılın emlak vergisi, döner sermaye ücreti ve satışa bağlı diğer giderler. Her biri farklı kanuna dayanır; detaylarıyla sıralayalım.
- Tapu harcındaki satıcı payı: satış bedelinin — emsal değerin altında beyan edildiyse emsal değerin — yüzde 2'si.
- Gelir vergisi (değer artış kazancı): 5 tam yıl dolmadan satılan evde, kâr üzerinden kademeli olarak yüzde 15 ile 40 arasında hesaplanır.
- Emlak vergisi: satış yılının taksitleri, yılbaşında tapuda görünen mal sahibine aittir.
- Döner sermaye ücreti: tapu müdürlüğünün işlem ücreti; tutar küçüktür, genellikle taraflar paylaşır.
- Satışa bağlı diğer giderler: ipotek kaldırma, kredi kapanışı ve sözleşmeye göre emlak danışmanı komisyonu.
Bu arada bir netleştirme: ikinci el bir konutu başka bir bireye sattığınızda KDV ya da ÖTV yoktur; o yükler konutun müteahhitten ilk alımına aittir. Yani satıcı cephesinde asıl iki büyük kalem, harç ve koşulları tutuyorsa gelir vergisidir.
Tapu harcını kim öder, satıcının payı yüzde kaç?
Harçlar Kanunu'na göre tapu harcı alıcı ve satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır; satıcının payı 2021'den bu yana binde 20, yani yüzde 2'dir. Toplam oran yüzde 4 — 2021 öncesinde binde 30'du, o yüzden eskiden daha hafifti diyen eski ustalar haklı. Matrah tapuda yazan satış bedelidir; satış bedeli belediyenin emlak vergisi değeri, yani emsal bedel altındaysa harç emsal üzerinden alınır.
Somut örnek: 6.000.000 TL'ye satılan bir dairede satıcı payı 120.000 TL'dir. Pratikte bu parayı alıcının ödediği anlaşmalar çok yaygın; ilanlarda tapu masrafları alıcıya aittir cümlesi neredeyse demirbaş hâline geldi. Yasal yükümlülük yarı yarıya olduğu için, masrafı alıcıya bırakacaksanız bunu pazarlık aşamasında açıkça konuşup yazılı hâle getirin. Yazılı bir şey yoksa tapu memuru payı doğrudan satıcıdan ister.
Gelir vergisi ne zaman doğar: 5 yıl kuralı nedir?
1 Ocak 2007'den sonra aldığınız evi, iktisap tarihinden itibaren 5 tam yıl geçmeden satarsanız kârınız değer artış kazancı sayılır ve gelir vergisine tabi olur. Süre dolduysa kazanç vergiden istisnadır; beyanname de vermezsiniz. 2007 öncesi iktisaplarda süre 4 yıldı.
Süre, tapudaki iktisap tarihinden satış tarihine kadar hesaplanır; ayın son günü alıp iki yıl sonra başında satsam fark etmez varsayımlarına güvenmeyin, gün gün bakılır. Veraset yoluyla size kalan evlerde ise iktisap bedeli ve tarihi olarak genellikle miras bırakanınki esas alınır: anneniz 1998'de almışsa, siz satarken 5 yılı çoktan doldurmuş sayılırsınız. Bir de gri bölge var. Aynı yıl içinde birden çok konut satmak ya da düzenli alım-satım yapmak, kazancı ticari kazanca dönüştürebilir; böyle bir planınız varsa satmadan önce bir mali müşavire danışın.
Değer artış kazancı nasıl hesaplanır, 2025 istisnası ne kadar?
Kazanç, satış bedelinden evin enflasyona göre artırılmış maliyeti ve belgelenen harcamalar düşünülerek bulunur; 2025 için 157.000 TL'lik istisna altında kalıyorsa beyan vermenize gerek yok. Bu tutar her yıl güncellenir; 2024'te 87.000 TL'ydi.
Hesabın omurgası endeksleme. İktisap bedeliniz ve sonrasında yaptığınız harcamalar — ısı yalıtımı, mutfak yenileme, tadilat — yıllık ÜFE oranlarıyla artırılır; alım ve satımda ödediğiniz tapu harçları da düşülür. Kalan tutar istisnayı aşıyorsa, aşan kısım yüzde 15'ten başlayıp yüzde 40'a kadar giden kademeli tarifeyle vergilenir.
Bir senaryo üzerinden görelim. Nisan 2022'de 3.500.000 TL'ye aldığınız Ümraniye'deki daireyi eylül 2025'te 7.000.000 TL'ye satıyorsunuz. Arada 3,5 yıl var; gelir vergisi gündemde. İktisap bedeliniz ve harçlarınız ÜFE ile artırıldığında maliyetin 5.000.000 TL'ye ulaştığını varsayalım — bu örnek için seçilmiş bir varsayım, sizin dosyanızda oran farklı olur. Kazanç 2.000.000 TL; istisna düşünce beyana konu tutar 1.843.000 TL'ye iner. Kademeli tarifede üst dilimlere denk gelen bu büyüklükteki kazancın vergisi birkaç yüz bin lirayı bulur. Beyanname satış yılını izleyen yılın 1-25 Mart'ında verilir; vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
Emlak vergisi satıcıya mı kalır, başka hangi masraflar var?
Evet, o yılın emlak vergisi satıcıya kalır: borç, yılın 1 Ocak günü tapuda görünen mal sahibine aittir ve yıl ortasında satış yapsanız da iade edilmez. Haziran'da evi devrettiyseniz ikinci taksidi alıcı ödemez; belediye onu yine sizden arar. Alıcıyla aranızda kalan taksidi devralırım diye anlaşabilirsiniz ama belediye nezdindeki borçlu yine sizsiniz — bunu baştan netleştirin.
Vergi olmayan ama satıcı cephesinde patlayan kalemler de var. Üzerinde banka ipoteği varsa kredi kapatma ve ipotek kaldırma sizin işiniz. Emlak danışmanıyla çalışıyorsanız komisyon piyasada genellikle yüzde 2 + KDV seviyesinde ve çoğu kez alıcıdan alınır; ama bu bir teamül, kural değil — vekâletname veya sözleşme ne diyorsa o geçerli. İlanınızı SahibindenSat'a verirken masraf paylaşımını açıklamada net tutun; net mi brüt mü, harç kime ait sorusu pazarlık masasında en çok sürtüşme çıkaran başlıktır.
Ev satarken ödenen vergileri hafifletmenin yolları
En kesin yöntem beş yılı beklemek. Tarih size yakınsa satışı birkaç ay ötelemek, yüz binlerce liralık fark demek; kazandığınız şey yalnızca vergi değil, endeksleme ve beyan yükü de ortadan kalkar.
Belge disiplini ikinci yol. Alım ve satım harçlarının dekontları, tapu masrafı makbuzları, tadilat faturaları — hepsi kazancı küçültür ya da matrahı korur. Dosyanızı satış gününden değil, alım gününden tutun.
Üçüncüsü, düşük bedel gösterme tuzağından uzak durmak. 1 Ocak 2023'ten sonra satılan konutlarda beyan edilen bedel, belediyenin emsal bedelinin yüzde 90'ının altına düşerse vergi ve harç emsal üzerinden hesaplanıyor; üstüne vergi ziyaı cezası eklenebiliyor. Ucuz görünmek pahalıya patlıyor. Beyanı atlamak da çözüm değil — GİB tapu verileriyle beyanları rutin olarak karşılaştırıyor; kaçırılan beyanda gecikme faizi ve ceza gündeme gelir.
Son not: bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Takas, boşanmada mal devri, şirketten taşınmaz satışı gibi durumların her birinin kendine göre kuralları var; kendi dosyanız için bir mali müşavir veya vergi danışmanıyla oturun. Bir saatlik görüşme, tapu masasında telafisi olmayan hataları önler.
Sık sorulan sorular
Tapu harcında satıcının payı yüzde kaştır?
Toplam tapu harcı yüzde 4'tür ve Harçlar Kanunu gereği alıcı ile satıcıya yarı yarıya yükletilir. Satıcının payı 2021'den beri yüzde 2'dir; matrah satış bedeli, emsal altında beyan varsa emsal bedeldir.
Evi 5 yıldan uzun tuttum, gelir vergisi öder miyim?
Hayır. 1 Ocak 2007'den sonra iktisap edilen evlerde iktisap tarihinden itibaren 5 tam yıl geçtiyse satış kazancı vergiden istisnadır ve beyanname verilmez. Süre tapudaki tarihler üzerinden hesaplanır.
2025'te değer artış kazancı istisnası ne kadar?
2025 için istisna 157.000 TL'dir. Endeksleme sonrası kazancınız bu tutarın altında kalıyorsa beyan vermez, vergi ödemezsiniz. Tutar her yıl yeniden değerleme ile güncellenir.
Satış bedelini düşük gösterirsem ne olur?
1 Ocak 2023 sonrası konut satışlarında beyan edilen bedel emsal bedelin yüzde 90'ının altındaysa vergi ve harç emsal üzerinden hesaplanır. Ayrıca vergi ziyaı cezası riski doğar; kazanç küçülmez, ceza büyür.
Emlak danışmanı komisyonunu kim öder?
Kanuni bir kural değil, teamül meselesidir: piyasada genellikle yüzde 2 + KDV alınır ve çoğunlukla alıcıya yansıtılır. Kimin ödeyeceğini vekâletname ya da sözleşmede yazılı hâle getirin; sözlü anlaşma tartışma çıkarır.