İpotekli ev satmak mümkün mü?
İpotekli ev satmak mümkün; üzerinde ipotek olan bir konutu tapudan devredebilirsiniz, yeter ki satış gerçekleşirken o ipotek tapu kütüğünden düşsün. Yani engel ipoteğin kendisi değil, onun silinmeden bırakılmasıdır. Krediyi kendi birikiminizle kapatıp temiz tapuyla satabileceğiniz gibi, alıcının kredisiyle aynı gün kapama yapılan çapraz bir düzenlemeyi de seçebilirsiniz. İki yolun da pürüzlerini, tapudaki sırasına kadar burada tek tek anlattım.
Pratikte en sık görülen senaryo şu: evin üzerinde satıcının kredisi var, alıcı ise kendi bankasından yeni kredi çekecek. İki bankanın aynı gün buluşturulması gerektiğinde süreç ilk bakışta korkutucu görünür. Oysa sırası bilinen bu iş, bankaların işlem birimleri için rutin bir operasyondur. Dosyası hazır bir alıcıyla uçtan uca genellikle birkaç haftaya sığıyor. Satıcıya düşen, doğru belgeyi doğru zamanda istemek ve randevu gününü herkesle eşitlemektir.
İpotek fekki (terkin) nedir?
İpotek fekki, tapu dilimiyle terkin, evin kütükteki ipotek kaydının tamamen silinmesidir. Kredi borcunu ödemiş olmanız ipoteği kendiliğinden düşürmez. İpotek, bankanın alacağını güvence altına alan bir ayni hak olarak tapu kütüğünde ayrı satırda durur; borç bitince banka Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne hitaben bir fekki talep yazısı gönderir, kayıt ancak bununla silinir. Yazı tapuya ulaşmadan randevuya giderseniz işlem durur, gününüz yanar.
Evinizde hangi kayıtların durduğundan emin değilseniz e-Devlet'teki tapu bilgileri sorgulama hizmetine bakın; ipotek satırı, tutarı ve tesisi tarihi orada görünür. Yıllar önce kapattığınız ama fekkini hiç yaptırmadığınız bir kredi bile sonraki satışta karşınıza çıkar. Kapama sonrası o yazıyı takip etmek, satıcının küçük ama kritik bir işidir.
Kredi kapama yazısı nasıl alınır?
Kapama yazısını, krediyi kullandığınız bankanın şubesinden ya da kredi işlem biriminden talep ediyorsunuz. Aslında iki şey isteyeceksiniz: güncel kapanış tutarı ve tapu müdürlüğüne hitaben düzenlenecek fekki yazısı. Kapanış tutarı, bu tarihte öderseniz borç ne olur sorusunun cevabıdır. Faiz her gün işlediği için rakam güne göre değişir; bankalar bu yüzden tutara bir geçerlilik tarihi koyar.
Yazıyı isterken üç soru sorun: son geçerlilik tarihi ne zaman, yazı tapuya hangi kanalla iletiliyor, fekki için ayrıca bir ücret var mı? Cevapları not edin. Randevu ertelenirse hangi adımı yenileyeceğinizi baştan bilirsiniz. Bir ayrıntı da şudur: bazı bankalar borç tamamen kapanmadan fekki yazısı düzenlemiyor, bazılarıysa parayı gördüğünde kaydı düşecek şartlı yazı veriyor. Kendi bankanızın uygulamasını işin başında öğrenin.
İlanınızı SahibindenSat'a vermeden önce bu tutarı öğrenmek de işinize yarar. Satış bedelinden kapanışı düştüğünüzde elinize ne geçeceğini net bilir, pazarlık masasında sürpriz yaşamazsınız. Alıcı ciddiyetini gösterince tutarı güncellersiniz; birkaç hafta eskiyen rakam, araya giren faizle sizi şaşırtabilir.
Erken kapama cezası ne kadar, hangi masraflar çıkar?
Erken kapamada banka, Tüketici Kredisi Sözleşmeleri Yönetmeliği'nin koyduğu üst sınırları aşmayan bir erken ödeme tazminatı isteyebilir. 2021'de yürürlüğe giren hükümlere göre bu sınır, sabit faizli kredilerde kalan vadesi bir yıldan uzun olanlarda erken ödenen anaparanın yüzde 1'i; bir yıl veya daha kısa vadede yüzde 0,5'i. Değişken faizli kredilerde sınırlar daha da düşük: kalan vade bir yıldan uzunsa binde 2,5, kısaysa binde 1,25. Üstelik yönetmelik, tazminat dışında erken kapamada başka bir ad altında ücret alınmasını da yasaklıyor; dosya kapatma masrafı gibi bir kalem görürseniz sorgulamak hakkınız. Kesin tutar bankanızın kapanış yazısında yazar, kuşkunuz varsa GİB'in tüketici kredileri rehberine bakın.
Satıcı tarafının bir de tapu harcı var. Harçlar Kanunu'na göre satış harcı, beyan edilen bedel üzerinden binde 20 (yüzde 2) ve alıcı ile satıcı arasında eşit paylaşılıyor. Sözleşmeyle tamamının alıcıya bırakıldığı anlaşmalar yaygın, ama varsayılan kural yarı yarıya. Oranlar ve istisnalar yıllık düzenlemelerle oynayabiliyor; bazı ilk konut satışları için geçici harç indirimleri gündeme geldiği de oldu. Güncel durumu GİB'in rehberinden teyit edin, kendi taşınmazınıza düşen tutarı e-Devlet'teki tapu harç sorgulama ekranından da görebilirsiniz.
Emlak komisyonu ise yasal oranlı bir kalem değil, tamamen sözleşmeye bağlı; piyasada genellikle yüzde 2 + KDV civarında döner. Alıcı tarafının ekspertiz ve DASK giderlerini satıcıdan beklemek ise adet değil.
İki banka aynı gün nasıl buluşturulur?
Alıcı kendi kredisiyle alacaksa satıcının bankasıyla alıcının bankası aynı gün tapuda buluşturulur; bu düzenlemenin adı halk arasında çapraz kredi ya da eş zamanlı kapamadır. Mantık şu: alıcının bankası krediyi satıcının hesabına değil, doğrudan satıcının bankasına gönderir. O banka parayla borcu kapatır, fekki yazısını tapuya verir; hemen ardından tapuda satış yapılır ve alıcının bankası lehine yeni ipotek tesis edilir. Satış bedeliyle borç arasındaki fark satıcıya kalır.
Tipik akış şöyle işler:
- Alıcı bankasından ön onay alır; ekspertiz tamamlanır, dosya bankanın avukat ya da işlem birimine geçer.
- Alıcı bankası, satıcı bankasından kapanış günü için tutar ve fekki taahhüdü ister.
- Tapu randevusu alınır. Randevuyu e-Devlet üzerinden TKGM'nin web tapu hizmetinden almak mümkün; ama günü iki bankanın işlem birimleriyle birlikte sabitleyin. Tek taraflı alınan randevu süreci bozar.
- Randevu günü alıcı bankası tutarı satıcı bankasına gönderir, fekki tapuya ulaşır ve satış, terkin ve yeni ipotek zinciri aynı gün tamamlanır.
Somut bir örnekle: Kartal'daki dairesini satacak birinin Bank A'da 800 bin lira kalan borcu olsun, alıcı ise Bank B'den kredi kullanacak. Alıcının dosyası hazır olduğunda B'nin işlem birimi A'dan şu tarih itibarıyla kapanış tutarı bilgisini alır ve randevu o güne denk getirilir. Randevu ertelenirse tutar yenilenir, çünkü iki gün sonra faiz farklı işler. Satıcıya düşen, iki bankanın birbirine ulaşmasını sağlamak ve o gün orada olmaktır.
Bir alternatif daha var: alıcı, kredinin bulunduğu aynı bankadan kullanmayı kabul ederse kredi devri denen yol açılır. Alıcı satıcının kredisini devralır; evrak ve masraf azalır, iki bankayı buluşturma sorunu ortadan kalkar. Karşılığında bankanın alıcıyı da onaylaması gerekir ve kredinin koşulları olduğu gibi el değiştirir. Her banka her kredide devre açık değil; sormakta fayda var.
İpotekli ev satışında tapudaki sıra nasıl işler?
Sıra şu: önce satış, ardından eski ipoteğin terkini, en son alıcı bankası lehine yeni ipoteğin tesis edilmesi. Üç işlem çoğu zaman tek randevuda, art arda işlenir. Fekki yazısı randevudan önce tapuya ulaştıysa terkin satıştan önce de yapılabilir; kimi banka yazıyı satış günü elden teslim eder. Yeni ipotek, alıcı bankasının yetkili temsilcisi tarafından aynı gün tesis ettirilir; temsilci yoksa işlem yine durur. Satış harcının yanı sıra yeni ipotek için de ayrı harç doğar; bu kalemin tutarını tapu müdürlüğünden ya da e-Devlet'teki tapu harç sorgulama ekranından teyit edin. İpotek harcını genellikle alıcı tarafı üstlenir ama bu da pazarlıkla belirlenen bir ayrıntıdır.
Randevu günü yanınızda şunlar olsun: kimlikler, varsa tapu senediniz (kayıp olsa bile kütükteki kayıt esas alınır), kapanış dekontu veya fekki yazısı, iki bankanın temsilcileri ve randevu kodunuz. Alıcı tarafının DASK poliçesi de o gün hazır olmalı.
Krediyi satıştan önce kendi imkânınızla kapatıyorsanız işiniz daha sade. Kapama, fekki ve satış ayrı günlerde yapılabilir; kayıt düştükten sonra tapu temizdir, alıcı için sıradan bir satıştan farkı kalmaz.
Son bir not: buradaki oran ve sınırlar, tapu harcından erken ödeme tazminatına, yazının hazırlandığı dönemdeki düzenlemeleri yansıtıyor. Bunlar yıllık kararlarla değişebildiği için işlem öncesi GİB'in güncel rehberine, bankanıza ve tapu müdürlüğüne kısa bir teyit turu yapın. Tapu daireleri arasında il bazında küçük uygulama farkları da görülebiliyor.
Sık sorulan sorular
İpotekli bir ev satılabilir mi?
Evet. İpotek satışın önünde engel değil; tapuda devir sırasında ipoteğin fekki yapılır ya da alıcının bankası aynı gün kapama düzenler. Borç satış bedelini aşıyorsa aradaki farkı satıcı tamamlamak zorundadır.
Kredi kapama yazısı ne kadar sürede hazırlanır?
Bankaya göre değişiyor; çoğu durumda birkaç iş günü yeterli. Tutar güne göre değiştiği için yazıda geçerlilik tarihi bulunur, tarih geçerse yenisi istenir.
Erken kapama cezası kaç para?
Yönetmeliğin üst sınırları: sabit faizli kredide kalan vade bir yıldan uzunsa erken ödenen anaparanın en fazla yüzde 1'i, kısaysa yüzde 0,5'i. Kesin rakamı bankanızın kapanış tutarında göreceksiniz.
Fekki için bankaya mı gitmek gerekir?
Talebi bankanıza yapıyorsunuz; yazıyı tapuya genellikle banka iletiyor ya da size teslim ediyor. Tapu müdürlüğüne bizzat gitmeniz her zaman gerekmiyor.
Tapu harcını kim öder?
Mevzuata göre alıcı ve satıcı harcı eşit paylaşıyor. Sözleşmeyle tamamının alıcıya bırakıldığı anlaşmalar da yaygın; güncel oran için GİB rehberine bakın.