İçinde kiracı olan bir ev satın almak mı istiyorsunuz? Kısa cevap: Evet, risk var. Ama eğer doğru adımları atarsanız, bu risk yönetilebilir. Hatta bazı durumlarda boş ev almaktan daha cazip bile olabilir. Ama tabii ki duruma göre değişir. Yatırımcıysanız başka, o evde oturacaksanız bambaşka bir senaryonuz var. İkisini de konuşalım. Önce en kritik soruyla başlayalım.
Kendi Eviniz Olacaksa Risk Büyük
Bu soruya net cevap vereyim: İlk evinizi alıyorsanız ve içinde kiracı varsa, yol yakınken dönün demezsem ayıp olur. Türk Borçlar Kanunu kiracıyı korur. "Ben oturacağım" diyerek ihtiyaç tahliyesi davası açsanız bile, mahkeme süreci en az 6 ay, çoğu zaman 1 yıl sürer.
Üstelik dava sonunda kiracıya bir yıllık kira bedeli kadar tazminat ödeme riskiniz var. Hele kiracının küçük bir çocuğu varsa, mahkeme süreci daha da uzar. Hakimler kiracı lehine karar vermeye daha yatkın olabiliyor. Tahliye edilen kiracının yeni bir ev bulması, taşınması derken iki yılı bulabilir. Bu yüzden kendi evinizde oturacaksanız, kiracısız ev arayın derim.
Yatırım İçin Alıyorsanız: Ters Köşe
Şimdi iyi habere gelelim. Eğer bir yatırımcıysanız ve amacınız düzenli kira geliri elde etmekse, kiracılı ev almak altın bilezik olabilir. Piyasada kiracı bulana kadar bekleyip kira kaybı yaşamazsınız. Paranız hemen çalışmaya başlar.
Ancak bir tuzak var: Eski kira. Özellikle kiracı uzun süredir oturuyorsa, ödediği kira piyasanın çok altında kalabilir. Örneğin bir Caddebostan evi 15.000 TL kira getirirken aynı sokakta benzer bir ev 30.000 TL'ye kiraya veriliyorsa, orada bir sorun var demektir. Bu durumda elinizdeki gayrimenkulün getirisi düşer. Neyse ki yeni malik olarak kira tespit davası açma hakkınız var. Ama mahkeme yolu zahmetlidir.
Bunun yerine satın almadan önce kiracıyla konuşup rayiç bedele yakın bir rakamda anlaşmaya çalışın. Diyelim ki kira 10.000 TL, piyasa 20.000 TL. Siz 15.000 TL'de anlaşın. Kiracı da zor durumda kalmaz, siz de gelirinizi artırırsınız. Bu tür bir anlaşma herkesin işine gelir.
Satıcıya ve Kiracıya Sorulması Gerekenler
Satış sürecinde atlanmaması gereken üç kritik adım var. Bunları yapmazsanız ileride canınız sıkılabilir.
- Kira sözleşmesini isteyin. Süresi ne zaman bitiyor? Depozito ne kadar? Ödemeler düzenli mi?
- Depozitoyu sorgulayın. Çoğu satışta depozito satıcıda kalır. Sözleşmeye depozitonun size devredildiğini mutlaka yazdırın.
- Kiracıyla tanışın. Satıcı sizi kiracıyla tanıştırsın. Evden memnuniyeti ve ödeme alışkanlığını gözlemleyin. İyi bir kiracı eve değer katar.
Tahliye Taahhüdü Gerçekten Koruyor mu?
Satıcı bazen "Kiracı zaten tahliye taahhüdü verdi, sen sorun yaşamazsın" der. Bu doğru mudur? Kısmen doğru. Kira sözleşmesinin başında alınan bir tahliye taahhüdü varsa ve tarihsizse, bu genelde geçersiz sayılıyor. Yargıtay'ın bu konuda verdiği kararlar var.
Eğer taahhüt noterden yapılmışsa ve net bir tarih içeriyorsa işiniz kolaylaşır. Yine de bir avukata danışmadan bu taahhüde güvenmeyin. Çünkü kiracı itiraz ettiğinde mahkeme süreci yeniden başlayabilir ve sizin için yeni bir masraf kapısı açılır. Bu yüzden tapu devrinden önce tüm hukuki belgeleri bir uzmana inceletmek en akıllıcası.
SahibindenSat editörü olarak sık sık belirttiğimiz gibi, gayrimenkulde en büyük risk bilinçsiz yapılan yatırımdır. Kiracılı ev almak fırsat sunar ama beraberinde dikkat ister. Atacağınız her adımı bir uzmanla konuşarak atmanızda fayda var.
Sık Sorulan Sorular
Kiracılı ev alırken kira ne zaman artırılır?
Sözleşmedeki artış şartına bakılır. Genelde yılda bir kez, TÜFE oranında artış yapılır. Dilerseniz dava açarak emsal kira bedelini tespit ettirebilirsiniz.
Kiracı evi gezmeme izin vermezse ne olur?
Satıcının burada yükümlülüğü var. Evi gezme hakkınız varken kiracı engel oluyorsa, bu ileride yaşayacağınız sorunların habercisi olabilir. Alım kararınızı tekrar düşünün.