Faiz oranı tek başına belirleyici değil
Bankaların ilan ettiği faiz oranları genellikle en düşük oranlar olur. Ama işin içine dosya masrafı, ekspertiz ücreti, ipotek tesis ücreti, hayat sigortası ve konut sigortası girdiğinde toplam maliyet bambaşka bir rakama ulaşabilir. Çoğu zaman düşük faizli kredinin masrafları daha yüksek olur. Bu yüzden efektif faiz oranı dediğimiz, tüm masrafları içeren gerçek maliyeti mutlaka sorun. Mesela geçen ay bir danışanım 0.79 faizli bir krediyi çok cazip bulmuştu. Dosya masrafı 10.000 TL, ekspertiz ücreti de 3.000 TL olunca, düşük faizin avantajı neredeyse kayboldu.
Masraf kalemlerini tek tek saydırın
Bankaların verdikleri teklifnamede tüm masraflar yazılı olmalı. Eğer masraf listesi yoksa mutlaka isteyin. Aklınızda olsun: ekspertiz ücreti, ipotek fek ücreti, dosya masrafı, ipotek tesis ücreti, hayat sigortası primi ve yıllık konut sigortası primi. Bazı bankalar ek olarak hesap işletim ücreti de alabiliyor. Bunların hepsi kredinin toplam maliyetini etkiler.
Vade seçimi: ne kısa ne çok uzun
Konut kredilerinde vade genellikle 120 aya kadar çıkabiliyor. Uzun vade aylık taksidi düşürür ama toplam faiz yükünü artırır. Kısa vade ise taksitleri yükseltir ama toplamda daha az faiz ödersiniz. Bu dengeyi iyi kurmak lazım. Genel bir kural: aylık taksit, gelirinizin %30-40'ını geçmemeli. Diyelim ki 30.000 TL net geliriniz var. 12.000 TL üzerinde bir konut kredisi taksidi sizi zorlayabilir.
Kredi notu ve gelir belgesi: ihmal etmeyin
Kredi notu bankaların en çok önemsediği kriterlerden. Notunuz düşükse faiz oranı daha yüksek olabilir veya kredi onayı alamayabilirsiniz. Kredi başvurusundan önce kredi notunuzu kontrol edin. Düşükse birkaç ay boyunca kredi kartı ödemelerinizi düzenli yaparak ve var olan borçlarınızı azaltarak yükseltmeye çalışın. Eksik gelir belgesi de sıkıntı yaratabilir. Özellikle serbest çalışanlar veya KDV mükellefleri için bankalar son 3 yıllık vergi levhası ve oda sicil kaydı isteyebilir. Bunları önceden hazırlayın, başvuru süreniz kısalır.
Sabit faiz mi, değişken faiz mi?
Bugün bankalar genellikle sabit faizli konut kredisi sunuyor. Değişken faizli krediler referans faize (örneğin TÜFE veya TLREF) endeksli olduğu için piyasa koşullarına göre taksitleriniz artabilir. Belirsizlik istemiyorsanız sabit faiz daha güvenli. Ancak uzun vadede faizler düşerse, yeniden yapılandırma imkânı olup olmadığını araştırın. Çoğu banka belli bir süre sonra kredinizi başka bir bankaya taşımanıza izin verir, ama bunun da bir maliyeti var.
Erken kapama ve cezai şartlar
Kredinizi vadesinden önce kapatmak isterseniz bir erken ödeme cezası ödemeniz gerekebilir. Türkiye'de bu ceza genellikle anaparanın %2'si kadardır. Ama bazı bankalar bu oranı %1'e kadar düşürebiliyor. Kredi sözleşmesinde erken kapama şartlarını mutlaka okuyun. Ayrıca krediyi yapılandırmak (refinance) istediğinizde de benzer masraflar çıkabilir. Önerim: sözleşme imzalamadan önce tüm cezai koşulları not edin ve varsa pazarlık edin.
Konutun değeri ve kredi tutarı
Bankalar konutun değerinin belli bir yüzdesine kadar kredi verir. Bu oran genellikle %80'dir. Yani 1 milyon TL'lik bir ev için en fazla 800.000 TL kredi alabilirsiniz. Bunun üstünde bir kredi isterseniz ya daha düşük değerli bir ev seçin ya da peşinatınızı artırın. Ayrıca ekspertiz raporunda konutun değeri banka için önemli. Ekspertiz değerinin altında bir kredi kullanıyorsanız peşinatınız otomatik olarak yükselir.
Sık sorulan sorular
Konut kredisi için en düşük faiz nerede? Her dönem en düşük faizi veren banka değişiyor. Bunu takip etmek en iyisi. Birkaç bankadan teklif alın ve karşılaştırın. SahibindenSat gibi platformlar da zaman zaman güncel kredi tekliflerini karşılaştırma imkânı sunuyor.
Kredi puanım kaç olmalı? Bankalar genellikle 1000 üzerinden 650 ve üzeri kredi puanı arar. 750 üzeri genelde iyi kabul edilir.
Ekspertiz ücretini ben mi ödeyeceğim? Evet, ekspertiz ücreti genellikle kredi kullanandan alınır. Ücret bankaya göre 1.500-4.000 TL arasında değişir.
Krediyi erken kapatırsam ne kadar ceza öderim? Bu, kredi sözleşmenizde yazar. Genelde %2, bazı bankalarda %1. Kapatmadan önce bankanızla görüşün.
Konut kredisi büyük bir karardır. Sadece faiz oranına odaklanmak yerine tüm maliyetleri ve şartları değerlendirin. Gerekirse bir uzman danışman veya emlak editörünün rehberliğinde hareket edin.