Konut satışında KDV'yi, konutu KDV mükellefi bir satıcıdan — müteahhit, kurum ya da sürekli gayrimenkul ticareti yapan bir esnaf — alan alıcı öder; satıcı bu vergiyi fiyata ekler, kendi beyannamesiyle hazinesye aktarır. Kendi evini satan sıradan bir bireyin bu vergiyi isteme yetkisi yoktur, çünkü KDV yalnızca ticari bir düzen içinde yapılan teslimlerde doğar. Yeni inşa bir konutta oran net alana göre belirlenir: 150 m²'ye kadar %1, sınırın üzerinde %20.
Tapu masasında iki kavram sürekli karışır: KDV satış bedeline eklenen bir vergidir, tapu harcı ise ayrı düzenlenen bir harçtır. Alıcı olarak ikisini de bütçenize ayrı ayrı koymanız gerekir. Her satış türünü tek tek netleştirdim; çünkü oran bir daire ile bir tarla arasında bambaşka seyrediyor.
Konut satışında KDV'yi kim öder, hangi satışlar KDV'siz?
Ekonomik yük daima alıcıdadır; satıcı devlet nezdinde aracı konumundadır. Vergi teslim bedeline eklenir, alıcıdan tahsil edilir ve satıcı tarafından beyan edilip ödenir. KDV'nin doğması içinse satışın bir ticari düzen içinde yapılması, yani satıcının KDV mükellefi olması gerekir.
Hangi satışlarda bu vergi hiç gündeme gelmez? GİB'in gayrimenkul teslimlerindeki vergisel sorumluluklara ilişkin açıklamalarına göre başlıcaları şunlar:
- Gerçek kişinin kendi konutunu ya da arsasını, sürekli bir alım-satım faaliyeti olmadan tek seferlik satması
- İlk teslimi yapılmış bir konutun sonraki her satışı — satıcı kurum bile olsa
- Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar dışındaki arsa satışları
- Tarla, bağ, bahçe gibi tarım arazilerinin teslimi
Listede en çok şaşırtan madde ikincisi. Bir şirket elindeki konutu sattığında da KDV isteyemez; konut istisnası yalnızca yeni inşa edilen konutun ilk teslimi ile büyükşehir içindeki arsa satışında delinir.
Müteahhitten yeni konut alımında KDV oranı nedir?
Net alanı 150 m²'ye kadar olan konutlarda oran %1, sınırı aşan konutlarda %20'dir. Bu çerçeve 2014 başından beri yürürlükte ve GİB'in KDV oranları rehberinde aynı tabloyla duruyor. Kritik ayrıntı şu: sınır aşılırsa yalnızca aşan metrekare değil, satış bedelinin tamamı %20'ye bağlanır.
Dönemsel manevralar da cabası. Ekim 2022'den itibaren 150 m² üzeri konut teslimlerinde %10'luk geçici oran gündeme geldi ve bu düzenleme birkaç kez uzatıldı; kapsamı ve bitiş tarihi kararnameyle değişebiliyor. Satış anında geçerli oranı GİB'in güncel KDV oranları rehberinden kontrol etmek, müteahhidin sözlü 'KDV hariç tutar' bilgisinden çok daha güvenilir.
İlan fiyatlarına gelince... SahibindenSat gibi platformlarda gördüğünüz rakamın KDV dahil mi hariç mi olduğunu mutlaka yazılı teyit ettirin. 6 milyon TL'lik bir dairede %1 ile %20 arasındaki fark, 1 milyon lirayı aşan bir yüktür.
150 m² net alan sınırı nasıl hesaplanır?
Brüt alana değil, net alana bakılır. Brüt metrekare bağımsız bölümle ortak alan payını içerir; net alana inmek için duvar kalınlıkları ile merdiven, asansör ve tesisat şaftları gibi ortak kullanım alanları düşülür. Brütü 170 m² olan bir dairenin neti projeye göre genellikle 135–145 m² bandına iner. Yani brütte sınırı aştı görünen daire, vergide %1'lik dilimde kalabilir.
Balkonların hesaba nasıl katıldığı gibi ayrıntılar yorum taşır ve zaman zaman özelge konusu oluyor. En temizi müteahhide net metrekareyi yazılı sormak. Net alan 148 ile 153 m² arasında geziyorsa bir mali müşavire teyit ettirin; sınırın iki yanındaki fark, alıcıya kalacak en pahalı beş metrekaredir.
Örnekle somutlaştırayım. Ebru, müteahhitten brütü 170 m², neti 142 m² bir daireyi 6.000.000 TL'ye (KDV hariç) alıyor. Net alan sınırın altında; %1 uygulanır, KDV 60.000 TL olur. Aynı projede neti 152 m² olan penthouse ise %20'nin konusudur: bedelin tamamı üzerinden 1.200.000 TL. İki daire arasındaki 10 m²'lik net fark, alıcılar arasında 1.140.000 TL'lik vergi farkı yaratıyor.
İkinci el konut satışında KDV alınır mı?
Hayır. KDV Kanunu konut teslimlerini istisna etmiş; istisnayı yalnızca yeni inşa edilen konutun ilk tesliminden ve büyükşehir içindeki arsa satışından çekmiştir. Daireniz daha önce bir kez tapuya bağlanmışsa, ikinci ve üçüncü satışında KDV yoktur — satıcı kurum, banka ya da kat karşılığı müteahhit olsa bile değişmez.
Ama istisna yalnızca konutu korur, yanındaki hizmetleri değil. Aracılık yapan emlakçının komisyonu ayrı bir hizmettir ve komisyona KDV eklenir. Bir de şu var: yarısı bitmiş bir binayı devralıp tamamlayıp satan müteahhidin teslimi, vergi mevzuatı açısından ilk teslim sayılabiliyor. Tapu bedelinde beklenmedik bir KDV görürseniz satıcıya sebebini sorun; cevap ikna edici değilse konuyu bir mali müşavire taşıyın.
İş yeri satışında KDV oranı kaçtır?
%20'dir ve konuttaki istisna işyerlerini kapsamaz. Müteahhidin dükkan, büro ya da atölye teslimi de, bir şirketin eski ofisini satması da aynı orana bağlanır. Konutla işyeri arasındaki en pahalı fark budur; işyerinde ikinci el istisnası aramayın.
İstisna ancak satıcı tarafında aranır. Gerçek kişi dükkanını tek seferlik satıyorsa sürekli faaliyet olmadığı için KDV mükellefi değildir, vergi doğmaz. Aynı dükkanı bir limited şirket satıyorsa %20 hesaplar ve bunu fiyata yansıtır; dükkan alım-satımıyla uğraşan esnaf için de tablo aynıdır.
Arsa ve tarla satışında KDV nasıl işler?
Kritik değişken, taşınmazın büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanları içinde olup olmadığıdır. 2017 başından itibaren bu sınırlar içindeki arsa satışları istisna dışına çıkarıldı; satıcı KDV mükellefiyse oran %20'dir. Mükellef kimdir? Sürekli arsa alım-satımıyla uğraşan gerçek kişi, müteahhit ve tüm kurumlar. İstanbul'da arsa ticareti yapan birinden parsel alıyorsanız, bedelin üzerine %20 KDV gelmesini beklemeniz gerekir.
Büyükşehir dışındaki arsalar istisna kapsamındadır; satıcı mükellef olsa bile KDV doğmaz. Tarla, bağ ve bahçe satışlarında da vergi genellikle gündeme gelmez; GİB uygulamasında bu nitelikteki tarım arazileri çoğu durumda arsa kapsamında değerlendirilmez. Yine de dikkat: parselin imar durumu değişmiş, tarla vasfı kalkmış olabilir. Tapu kaydındaki vasfı ve satış anındaki durumu teyit etmeden imza atmayın.
Kurumların taşınmaz satışındaki istisna: KDV ile karıştırmayın
Gündemde dolaşan kurum istisnası bir kurumlar vergisi istisnasıdır, KDV istisnası değil. Kurumlar Vergisi Kanunu'nun 5. maddesine göre, aktifte en az iki yıl tutulan taşınmazın satış kazancı; satış bedelinin %50'si, satışın yapıldığı hesap dönemi sonuna kadar özel bir fona aktarılmak ya da dağıtım dışı bırakılmak şartıyla vergiden istisna edilir. Şart bozulursa istisna gecikme faiziyle geri alınır.
KDV cephesi ise taşınmazın türüne göre ayrı çözülür: ikinci el konut istisnada kalır, işyeri %20'ye girer, büyükşehir içindeki arsa %20'ye girer. GİB'in 2026 tarihli Kurumların Taşınmaz, İşletme ve İştirak Hissesi Satış Kazancı İstisnası Rehberi'nde şartlar, süreler ve bozucu durumlar örnekli anlatılıyor. Şirket aktifinde satılacak taşınmaz varsa planı bir YMM ya da mali müşavirle kurmak, tapu gününden çok önce atılacak en doğru adımdır.
Bu yazıdaki oran, had ve istisna çerçevesi GİB'in yayımladığı KDV oranları rehberi ile gayrimenkul vergisel sorumluluklar broşürüne ve 2026 tarihli kurum istisnası rehberine dayanıyor. KDV oranları Cumhurbaşkanı kararıyla dönemsel değişebiliyor; özellikle konut ve işyeri teslimlerinde geçici indirimler tarihli düzenleniyor. Tapuya gitmeden önce satış gününde geçerli oranı GİB'in güncel rehberinden ya da bir mali müşavirden mutlaka teyit edin. Bu yazı genel bilgilendirmedir; vergisel kararlar için profesyonel desteğe danışın.
Sık sorulan sorular
İkinci el konut alırken KDV öder miyim?
Hayır. İlk teslimi yapılmış konutların sonraki satışları KDV'den istisnadır; satıcı kurum olsa bile KDV isteyemez. Tek dikkat edilecek kalem emlak komisyonudur; komisyona KDV yansır.
150 m² sınırı brüt alana mı net alana mı bakar?
Net alana. Brüt metrekareden duvar kalınlıkları ve ortak kullanım alanları düşülür. Net alan 150 m²'yi aşıyorsa satış bedelinin tamamı %20'ye girer, yalnızca aşan kısım değil.
Arsa satışında KDV oranı kaçtır?
Büyükşehir belediye sınırları ve mücavir alanlar içindeki arsada, satıcı KDV mükellefi ise oran %20'dir. Büyükşehir dışı arsalar ile tarla, bağ ve bahçe satışları istisna kapsamındadır.
Kurumlar taşınmaz satışında hangi vergiden istisnadır?
Kurumlar vergisinden. Aktifte en az iki yıl tutulan taşınmazın satış kazancı, satış bedelinin %50'si ayrılmak şartıyla istisnadır. KDV ise taşınmazın türüne göre ayrıca hesaplanır.
Tapu harcı ile KDV aynı şey mi?
Hayır. KDV satış bedeline eklenen ve satıcı tarafından beyan edilen bir vergi; tapu harcı ise harç mevzuatına göre ayrıca hesaplanan bir harçtır. İkisi birbirinin yerine geçmez.