Miras kalan evi satmak için izlenmesi gereken adımlar
Miras kalan evi satmak için doğru sıra oldukça nettir: Önce veraset ilamı çıkarılır, ardından veraset ve intikal vergisi beyanı verilip borç kapatılır, ilişik kesme belgesi alınır, tapuda intikal işlemi yapılır ve ancak ondan sonra satış gerçekleşebilir. Evet, mirasçı olduğunuz evi doğrudan alıcıya devredemezsiniz; tapuda kendi adınıza intikal yaptırmadan satış kapısını çalamazsınız. Bu süreç başlı başına bir koşturmaca gibi görünse de adımları doğru sırasıyla atarsanız işin içinden kolayca sıyrılabilirsiniz. Bir yakınınızı kaybetmenin hüznü arasında üstüne bir de bürokrasi ile uğraşmak yorucudur, kabul ediyorum. Ama inanın ki adımları bildiğinizde işin zor kısmı bitiyor. Sen SahibindenSat olarak sahadan en çok karşılaştığımız sorulardan biri tam olarak bu sürecin neresinde takılınılacağı. O yüzden adım adım, saha bilgisini de işin içine katarak anlatalım.
Süreç aslında bir zincirin halkaları gibidir. Bir halkayı atlarsanız diğerine geçemezsiniz, beklemede kalırsınız. İlk iş, vefat eden kişinin mirasçılarını tespit etmektir. Bunun için nüfus müdürlüğünden alınan ölüm belgesiyle birlikte notere veya sulh hukuk mahkemesine başvurarak veraset ilamı çıkarırsınız. Noterde çıkan veraset ilamı çoğu durumda yeterli olsa da, mirasçılar arasında anlaşmazlık varsa veya miras bırakanın borçları karmaşıksa mahkeme yolu seçilir. Artık e-Devlet üzerinden "Tapu ve Kadastro - Mirasçısı Olduğunuz Kişi Adına Kayıtlı Taşınmaz Bilgileri Sorgulama" hizmetini kullanarak işe başlayabilirsiniz. Bu, size vefat edenin adına kayıtlı tapuları önceden görme imkanı sunar, böylece neyin miras kaldığını bilirsiniz. Veraset ilamı, kimin ne oranda mirasçı olduğunun resmi belgesidir ve sürecin temel taşıdır. Bu ilam olmadan ne vergi dairesi size dönüyor ne de tapu müdürlüğü.
Veraset ve intikal vergisi beyanı nasıl verilir?
Bu belge elinize geçtikten sonra asıl önemli adıma, yani vergi dairesine beyanda bulunmaya gelirsiniz. Kanunen, mirasçıların vefat tarihinden itibaren dört ay içinde veraset ve intikal vergisi beyannamesini vermesi gerekir. Bu süre oldukça katıdır, kaçırırsanız cezai yaptırımlarla karşılaşabilirsiniz. Eğer miras kalan gayrimenkul bir konut ise ve belirli bir değer aşımının altındaysa vergiye tabi olmayabilirsiniz. GİB'in yayımladığı veraset ve intikal vergisi infografiklerinde de belirtildiği üzere, mirasta kalan konutlar için bir istisna hadleri bulunmaktadır. Örneğin 2024 yılı için konut istisna tutarı 9.700.000 TL olarak belirlenmişti. Ancak bu rakamlar her yıl yeniden değerleme oranında artar. O yüzden "Benim evim bu tutarın altında, vergi de çıkmaz" diye düşünmeden önce GİB'in güncel rehberine bakmanız en doğrusu olacaktır. Çünkü 2025 yılında bu hadlerin ne olduğu mutlaka teyit edilmelidir. Beyannamenizi verdikten sonra, çıkacak vergiyi (eğer varsa) ödersiniz. Vergi dairesi işleminizi tamamladığında size "ilişik kesme belgesi" verecektir. Bu belge, tapu müdürlüğüne "vergi boyutunu hallettik, artık işlem yapabilirsiniz" diyen resmi pusuladır.
İlişik kesme belgesi ve tapuda intikal
İlişik kesme belgesini aldığınızda artık tapu müdürlüğüne gidebilirsiniz. Tapuda intikal işlemi yapılırken mirasçıların tamamının (veya vekaleten temsilcilerinin) hazır bulunması gerekir. Bu aşamada, vefat eden kişinin adına kayıtlı olan tapu, mirasçılar adına yeni bir tapu olarak tescil edilir. Eğer birden fazla mirasçı varsa, tapu hisseli olarak düzenlenir. Artık evin resmi sahibi sizsinizdir. İşte ancak bu noktadan sonra bir alıcı bulup satış işlemini başlatabilirsiniz. Sen SahibindenSat gibi platformlarda ilan verirken bile tapunun sizin adınıza intikalini beklemek, ileride doğacak hukukçu sorunların önüne geçer. Çünkü tapuda adınız geçmeden, evin üzerindeki miras şerhini kaldıramazsınız ve potansiyel alıcılar da bu belirsizliği gördüğünde işlemden çekinir.
İntikal yapılmadan satış mümkün mü?
Çoğu durumda mirasçılar, "Zaten bana miras kaldı, tapu benim üzerime geçmeden doğrudan alıcıya satamaz mıyım?" diye hayıflanır. Kısaca cevap: Hayır. Türk hukuk sisteminde bu mümkün değildir. Önce evin tapusu mirasçılar adına intikal etmeli. Çünkü devletin önce vergisini alması, ardından mülkünün kimde olduğunu netleştirmesi gerekir. İntikal yapılmadan evi bir başkasına devretmeye kalkışmak, tapu müdürlüğünde red cevabı almanıza yeter. O yüzden bu adımı atlamaya çalışmayın, sadece zaman kaybı olur. Hatta bazı mirasçılar "Ben hissemi devretmek istiyorum, tapuya gitmeden olmaz mı?" diye soruyor. Bu da aynı şekilde reddedilir. Önce intikal, sonra kendi aranızda hisse devri veya doğrudan üçüncü kişiye satış.
Mirasla gelen evin satışında beş yıl kuralı nasıl işler?
İşte burası kafaları en çok karıştıran yer. Bildiğiniz üzere gayrimenkulü elden çıkardığınızda değer artış kazancı vergisine tabi olursunuz, ancak gayrimenkulü edindiğiniz tarihten itibaren beş yıl geçmişse bu vergiden muaf olursunuz. Peki miras kalan evde bu süre nasıl hesaplanır? GİB'in Hazirbeyan kılavuzundaki açıklamalara göre, miras yoluyla gelen gayrimenkullerde "edinme tarihi" vefat eden kişinin o gayrimenkulü aldığı tarihtir. Yani babanız 2018'de evi aldıysa, 2023'te vefat edip size miras kaldıysa ve siz 2024'te satarsanız, beş yıl kuralı babanızın alım tarihi esas alınarak dolmuş demektir. Sizin intikal tarihiniz değil, murisinizin (vefat edenin) edinme tarihi temel alınır. Bu kural, miras kalan evi satarken size ciddi bir vergi avantajı sağlar. Yine de satış öncesi GİB'in güncel "Gayrimenkul Elden Çıkarılması Broşürü" gibi dokümanlarını kontrol etmenizde fayda var, çünkü gelir vergisi beyanname verme hadleri her yıl değişmektedir. 2025 yılı için geçerli hadleri GİB'in Hazirbeyan portalından teyit edebilirsiniz.
Mirasçılar anlaşamazsa ne olur?
Sahadan biliyorum, bazen o evde birden fazla mirasçı olur ve herkesin fikri farklıdır. Biri satmak isterken diğeri tutmak ister. İki veya daha fazla mirasçı tapuda intikal yaptırdıktan sonra anlaşamadığı takdirde, iş mahkemeye taşınır. Buna izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası denir. Mahkeme evi açık artırmaya çıkarır, bedeli mirasçılar arasında oranlarına dağıtır. Bu süreç aylar, hatta bazen yıllar sürebilir. O yüzden satışa çıkmadan önce tüm mirasçıların mutabık kalması, işin hem mali hem de manevi yönünden en hafifi olur. Mirasçılar anlaşıyorsa, hepsi tapuda hazır bulunup evi doğrudan alıcıya devredebilir. Eğer bir mirasçı yurt dışındaysa veya gelemiyorsa, diğer mirasçılar adına vekaletname ile işlemi yürütebilir. Ancak bu vekaletin tapu işlemlerine özel olması gerekir.
Pratik bir senaryo: İki kardeş ve miras kalan baba evi
Durumu bir örnekle toparlayalım. Ahmet ve Ayşe kardeşlerin babaları vefat ediyor. Geride tek bir ev kalıyor. İlk iş e-Devlet'ten tapu sorgusu yapıyorlar. Ardından notere gidip veraset ilamı çıkarıyorlar. İki kardeş de eşit oranda mirasçı olduğundan, tapuda %50'şer hisse yazılacak. Çıkan veraset ilamıyla birlikte vergi dairesine gidiyorlar. Ev 2024 yılı istisna hadlerinin (9.700.000 TL) altında kaldığı için bir vergi çıkmıyor, ama beyannamesini yine de veriyorlar ve ilişik kesme belgesini alıyorlar. Tapuya gidip intikal yaptırıyorlar. Artık tapuda %50'si Ahmet, %50'si Ayşe. Ondan sonra evi Sen SahibindenSat üzerinden ilana çıkarıp alıcı aramaya başlıyorlar. Alıcı bulunduğunda her iki kardeş de tapuda hazır bulunup satışı imzalıyor. Eğer Ahmet tapuya gelemiyorsa, kardeşine tapu satışında dahi olsa vekalet vermesi gerekiyor. Aksi halde satış duruyor. Babaları evi 2015'te aldığı için beş yıl kuralı çoktan dolmuş, yani gelir vergisi beyannamesi vermelerine gerek kalmıyor.
Miras işleri her ne kadar prosedür yığını gibi görünse de adım adım ilerlerseniz hiç de içinden çıkılmaz değildir. Vergi hadleri ve istisna tutarları her yıl değişebilir. Bu yüzden bu yazıda bahsedilen oranların ve süreçlerin, özellikle satışın gerçekleşeceği yıl için GİB'in güncel kaynaklarından teyit edilmesi şarttır. Lütfen kesin rakamlar ve hukuki tavsiye için bir mali müşavire veya avukata danışmayı ihmal etmeyin.