Tapu harcı, taşınmazın beyan edilen satış bedeli ile emsal (vergi) değerinin yüksek olanı üzerinden hesaplanır ve 2026'da da binde 2 oranında alıcıdan, ayrıca binde 2 oranında satıcıdan alınır; yani toplamda binde 4. 3 milyon TL'ye satılan bir dairede iki tarafın ödediği harç toplamı 12 bin TL eder. Bunun dışında tapu müdürlüğünün döner sermaye ücreti de ayrıca ödeniyor.
Hesabın matematiği tek satırlık iş. Asıl karıştıran şey emsal değer, ödeme sırası ve masrafların kimde kaldığı. Aşağıda üç farklı fiyat üzerinden hesaplama yaptım; düşük beyanın neden işe yaramadığını, harcın nereden ödendiğini ve tapu günündeki sıralamayı da anlattım.
Tapu harcı nedir, hangi değere göre hesaplanır?
Tapu harcı, tapu müdürlüğünde devir işlemi yapılırken devlete ödenen harçtır. Harçlar Kanunu'nda düzenlenen oranlar uzun süredir değişmedi: alıcı için binde 2, satıcı için binde 2. Gelir İdaresi Başkanlığı'nın tapu harcına ilişkin infografiğinde de hesaplamanın “beyan edilen değer ile emsal değerin yüksek olanı” üzerinden yapılacağı açıkça yazılı.
Emsal değer, belediyenin o taşınmaz için tespit ettiği arsa ve bina vergi değerlerinin toplamı. Satış bedeli emsalin altında beyan edilirse tapu müdürlüğü harcı otomatik olarak emsal üzerinden hesaplıyor. Yani “bedeli düşük yazalım, harç azalsın” yolu kapalı. Bir not: tapu harcı yalnızca alım-satıma özgü değil; bağış, miras intikali, ipotek gibi işlemlerde de harç alınıyor. Ama bu işlemlerin oranı ve hesap şekli farklı. Burada konumuz alım-satım harcı.
Bu arada tapu harcını emlak vergisiyle karıştıranlar az değil. Emlak vergisi, sahip olduğunuz taşınmaz için her yıl belediyeye ödenen bir vergi; tapu harcı ise yalnızca devir anında, bir kez alınan harç. Biri sürekli, diğeri tek seferlik. Alım bütçesi kurarken ikisini ayrı satırlara yazmakta fayda var.
Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Kanunen alıcı kendi binde 2'sini, satıcı kendi binde 2'sini öder. Kimse kimsenin payını ödemek zorunda değil. Ama iki detay işi değiştiriyor.
Birincisi, iki pay da ödenmeden tapu devri tamamlanmıyor. Tapu müdürlüğü, harç ve döner sermaye bedeli tamamen tahsil edilmeden işlemi sonuçlandırmaz. İkincisi, taraflar anlaşarak yükü tek kişiye bırakabilir; bu yasak değil. Sahiden sık gördüğüm bir senaryo: satıcı “bana net şu kadar geçsin, masraflar alıcıya” der, alıcı da toplam maliyeti hesaplayıp kabul ederse tapu harcının tamamını alıcı öder. Böyle bir düzenleme yapacaksanız “tapu harcı, döner sermaye bedeli ve emlak vergisi masrafları alıcıya aittir” gibi bir cümleyi protokole ya da sözleşmeye yazdırın. Sözlü pazarlığın tapu günü hatırlanacağını kimse garanti edemez.
Satıcı payı ödenmezse ne olur? İşlem askıda kalır, randevu boşa geçer. Uygulamada çoğu alıcı, satışın kaçmaması için satıcı payını da ödeyip yolu açar; bunu yaparken satıcının tutarı kendisine iade edeceğini yazılı hale getirmek sonradan rahatlatır. Tapu harcı küçük para gibi durabilir ama devir günü tek bir eksik ödeme her şeyi durdurur.
Tapu harcı hesaplama: 2026 örnekleriyle
Formül şu: tapu harcı = (satış bedeli ya da emsal değer, hangisi yüksekse) × 2/1000. Alıcı için bir kez, satıcı için bir kez. Somut üç örnek:
- 1.250.000 TL'ye daire, emsal 1.100.000 TL. Satış bedeli yüksek olduğu için harç bedelden hesaplanır: alıcı 2.500 TL, satıcı 2.500 TL, toplam 5.000 TL.
- 3.000.000 TL'ye daire, emsal 3.500.000 TL. Emsal yüksek; harç 3.500.000 TL üzerinden: alıcı 7.000 TL, satıcı 7.000 TL, toplam 14.000 TL.
- 5.000.000 TL'ye müstakil ev, emsal 4.200.000 TL. Satış bedeli esas alınır: alıcı 10.000 TL, satıcı 10.000 TL, toplam 20.000 TL.
Bu oran daire, arsa, işyeri, müstakil ev ayrımı gözetmiyor. Taşınmaz türü ne olursa olsun alım-satımda hesap aynı: yüksek olan değer üzerinden binde 2 + binde 2. Değişen tek şey emsal; arsalarda belediyenin arsa değeri, binalarda arsa ile bina vergi değerlerinin toplamı esas alınıyor.
Şu senaryoya bakalım. Kadıköy'de 4.750.000 TL'ye daire alacak bir alıcı, kendi harç payını 9.500 TL hesaplayıp bütçeye koymuştu. Tapu randevusunda emsal değer 5.100.000 TL çıktı; payı 10.200 TL'ye yükseldi. Sözleşme gereği satıcı payını da üstlenmişse ödediği toplam 20.400 TL oldu, üstüne döner sermaye ücreti geldi. 1.400 TL'lik sapma can sıkıcı ama asıl mesaj şu: emsal değer belediyece her yıl güncellendiği için yüksek bedelli alışverişlerde bu durumla karşılaşmak gayet mümkün. Harcı bütçeye “bedel üzerinden” değil, “bedel ile emsalin yüksek olanı üzerinden” koyun. Emsal değeri önceden görmek isterseniz, çoğu belediye için e-Devlet'teki emlak vergisi değeri sorgulama hizmetine bakabilirsiniz.
Düşük bedel göstermek neden riskli?
Kısa cevap: harçtan tasarruf etmiyorsunuz, üstüne satıcıyı vergi riskine sokuyorsunuz. Harç binde 2 olsa da yüksek tutarlarda ciddi paraya ulaştığı için “bedeli biraz altına yazalım” teklifi hâlâ gündeme geliyor. İki nedenle kötü fikir.
Birincisi harç tarafında tasarruf yok: beyan emsalin altındaysa müdürlük zaten emsalden hesaplıyor, yani düşük beyan hiçbir şey kazandırmıyor. İkincisi daha ağır: satış kazancı. Beyan edilen bedel emsalin altındaysa, satıcının değer artışı kazancı hesabında satış bedeli olarak emsal değer dikkate alınıyor. Yani satıcı hem gerçek bedelin altında beyan etmiş oluyor hem de kazancını düşük gösteremiyor. İdarenin beyanları banka hareketleriyle karşılaştırması da cabası. Kazanç istisnaları, konutun elde tutma süresi, kıst esas gibi ayrıntılar tamamen vergi konusu; satış öncesi bir mali müşavir ya da vergi uzmanıyla görüşün.
Tapu harcı nereden ve nasıl ödenir?
Ekim 2020'ten bu yana tapu müdürlüklerinde harç ve döner sermaye bedeli gişede, nakit ya da kartla alınmıyor. Ödeme dijital kanallara taşındı ve sıralama pratikte şöyle işliyor: randevu alıyorsunuz; e-Devlet'teki Tapu Harç Sorgulama hizmetinden ya da Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün Döner Sermaye ve Harç Sistemi'nden (dshs.tkgm.gov.tr) borç sorgulaması yapıyorsunuz; ödemeyi tamamlıyorsunuz; dekontla randevuya gidiyorsunuz.
Ödeme kanalı olarak internet ve mobil bankacılık, ATM, banka şubesi ya da PTT kullanılabiliyor. Alıcı kendi payını, satıcı kendi payını öder; bir taraf diğerinin payını da ödeyebilir, önemli olan iki tutarın da sistemde kapanmış olması. Sorgulama ekranında tapu harcı ile döner sermaye bedelini birlikte görürsünüz. Döner sermaye, işlem türüne göre değişen ve dönem dönem güncellenen bir tutar olduğu için buradaki rakamı tahminle değil kendi işleminizin sorgusuyla belirleyin. İşlem herhangi bir nedenle gerçekleşmezse ödenen harç için iade talep etmek de mümkün; bunu tapu müdürlüğü üzerinden yürütüyorsunuz.
Tapu harcının dışında hangi masraflar var?
Tapu harcı en görünür masraf ama tek değil. Yeni bir konut alıyorsanız satış bedeline KDV dahil; net 150 metrekareye kadar konutlarda oran yüzde 1, aşanında yüzde 20. Değeri yüksek konutlarda ayrıca Özel Tüketim Vergisi gündeme gelebiliyor. Emlak komisyonu yaygın uygulama olarak alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 civarında alınıyor. Satış yılına ait emlak vergisi ise çoğu durumda satıcıda kalıyor.
Konut kredisi kullanıyorsanız liste biraz daha uzuyor: ekspertiz ücreti, dosya masrafı ve kredinin ipoteği için ayrılan harç. İpotekle ilgili harç ve masrafları çoğu durumda banka üstlenebiliyor; kredi teklifini alırken “ipotek harcı ve döner sermaye kimde kalacak?” sorusunu mutlaka sorun.
Bir noktayı da karıştırmayalım: noter satış vaadi sözleşmesi düzenler, asıl devir tapu müdürlüğünde yapılır. 2024'te çıkan düzenlemeyle konut niteliğindeki taşınmazlar için düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinden damga vergisi de alınmıyor. SahibindenSat'ta ilan gezerken bütçeyi yalnızca ilan fiyatı üzerinden kurmak en sık yapılan hata; bedelin üzerine harç, döner sermaye, komisyon ve varsa KDV'yi ekleyip öyle karar verin.
Sık sorulan sorular
2026'da tapu harcı binde kaç?
Alıcı için binde 2, satıcı için binde 2; toplamda binde 4. Harç, beyan edilen satış bedeli ile emsal değerin yüksek olanı üzerinden hesaplanır. Tapu harcının dışında döner sermaye ücreti de ayrıca ödenir.
Tapu harcını kim öder, alıcı mı satıcı mı?
Kanunen alıcı ve satıcı kendi paylarını öder. Taraflar anlaşarak tamamını tek tarafa bırakabilir; ancak iki pay da ödenmeden tapu devri tamamlanmaz. Masrafların kimde kalacağını sözleşmede netleştirmek en doğrusu.
Tapu harcı ödenmeden devir yapılır mı?
Hayır. Tapu harcı ve döner sermaye bedelinin tamamı ödenmeden tapu müdürlüğü işlemi sonuçlandırmaz. Ödemeyi dijital kanallardan yapıp dekontu randevuya götürmeniz gerekir.
Bedeli düşük göstererek tapu harcından tasarruf edilebilir mi?
Hayır. Beyan emsalin altındaysa harç emsal üzerinden hesaplanır, tasarruf kalmaz. Ayrıca satıcının satış kazancı hesabında da emsal dikkate alınır; düşük beyan hem işe yaramaz hem risklidir.
Tapu harcı nereden ödenir?
Ekim 2020'ten beri tapu müdürlüklerinde gişe ödemesi yapılmıyor. e-Devlet'teki Tapu Harç Sorgulama hizmetinden sorgulayıp internet-mobil bankacılık, ATM, banka şubesi veya PTT ile ödeyebilirsiniz.